تخصصی حقوق و فقه

نویسنده دکتر پرویز نوین   

قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظیم یافته است. بدین ترتیب، شاید اصلح باشد كه قانون مذكور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسی قرار گیرد.

ماده (1):  1- به موجب ماده(1) این قانون، قراردادهای اجاره ای كه از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنكه ماده (11) قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (26/5/1376) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یك ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدنی كه می گوید:«قوانین 15 روز پس از انتشار، در سراسر كشور لازم الاجرا است؛ مگر آنكه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ 2/7/1376 را ملاك قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یك قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می كند. 2- خوشبختانه پراكندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ،1376 كلیه اماكن استیجاری - اعم از تجاری، مسكونی، دانشجویی و غیره-، تابع قانون ذكر شده می باشند. 3- قانون سال 1376 یك قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد كه برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون 1376 و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه كرد.

توضیح حقوقی:  باختصار ذكر می گردد كه قوانین مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غیرآمره هستند، مگر آنكه قانونی به طور صریح یا ضمنی خود را آمره اعلام كند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 كه خود را آمره قلمداد كرده است. قانون آمره، بدان معناست كه هرگونه توافق، به عنوان مثال میان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در یك قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائی، باطل و بی اثر می باشد.

مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماكن تجاری)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق كنند كه مستأجر هنگام تخلیه ملك تجاری، حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت و موجر بخواهد به این توافق كتبی استناد كند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقی بوده و بی اثر است. یا مستأجر در ملك تجاری تعهد كند، كه در پایان مدت قرارداد اجاره، مكلف به تخلیه ملك تجاری می باشد و موجر بخواهد بدین توافق استناد كند، باطل و بی اثر است.

نكته دومی را كه می خواهم توضیح دهم، مشعر بر آن است كه هرگاه شك یا تردید كنیم كه قانونی آمره یا غیره آمره می باشد، قانون غیر آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زیرا در نظام حقوقی ما (در روابط حقوقی)، اصل حاكمیت اراده (آزادی اراده) یا شرایط مقرر میان طرفین است. به ماده (10) قانون مدنی در این خصوص مراجعه و استناد فرمایید. قانون آمره، دارای سه عنصر اساسی می باشد:كلیه قوانین مربوط به نظم عمومی public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومی public decency و مربوط به سیاست عمومی دولت public policy of state آمره می باشند.

4- قراردادهای اجاره ای كتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال 1376 می باشند. در این قانون، ذكری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شكلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی كند و مشمول قانون سال 1376 نمی باشند؛ مانند واگذاری یك ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده ای برای اقامت و استراحت. البته این گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدنی، لازم الاجرا و قابل رسیدگی است ولی می توانند مشمول قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در این خصوص، می توان به بند «3» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه كرد.

5- به موجب ماده (1)، قرارداد های اجاره ای كه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند، مشمول قانون سال 1376 می باشند؛ لذا قراردادهایی كه قبل از تاریخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاریخ موصوف مجددا تمدید شوند، نمی توانند مشمول قانون فوق باشند ولی متأسفانه تبصره ماده(2) آیین نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض كرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجریه یا هیأت دولت كه مسؤول تهیه آیین نامه برای قوانین است، نمی تواند به امر قانون گذاری بپردازد. آیین نامه شكل اجرائی قانون را بیان می كند و توضیح می دهد). این تبصره با بند «1» ماده (2) آیین نامه نیز در تعارض است.

تبصره ماده (2) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «رابطه استیجاری در اماكنی كه ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون برای اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». این تبصره مورد اعتراض هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته، آن را باطل اعلام كرده است: «به رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرمایید». در این جا ضروری می دانم كه به اصل (170) قانون اساسی اشاره كنم كه می گوید:«قضات دادگاهها مكلفند از اجرای تصویب نامه ها و آیین نامه های دولتی كه مخالف با قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه است، خودداری كنند و هركس می تواند ابطال این گونه مقررات را از دیوان عدالت اداری تقاضا كند».

ماده  (2):  1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذكر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماكن تجاری- جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید (ماده«3»قانون)، اعم از اینكه ملك مورد اجاره مسكونی باشد یا تجاری. 2- از نظر شرایط شكلی، ماده (2) قانون اعلام می دارد كه دو نفر گواه باید ذیل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا كنند.

اولا- لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد، چندان روشن نیست. در هیچ یك از قوانین قبلی، چنین قیدی وجود نداشت.

ثانیا - قرارداد اجاره- اعم از آنكه رسمی باشد یا عادی و دو نفر گواه ذیل آن را امضا كنند یا خیر-، باز هم می توان در دادگاه نسبت به آن، ادعای جعل، انكار یا تردید كرد.

ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذكور را روشن نكرده است، كه در صورت فقدان امضای دو نفر گواه، قرارداد باطل است یا غیر نافذ یا صحیح؟

البته طبق بند «5» از ماده (2) آیین نامه قانون سال ،1376 در صورتی كه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمی باشد، ولی آیین مذكور اعلام نكرده است كه چنین قانونی مشمول كدام قانون قرار می گیرد؟ رویه قضائی دادگاهها، راه حل مناسبی را در نظر گرفته است؛ بدین معنا كه هرگاه در قرارداد اجاره شرایط شكلی برابر قانون رعایت نشده باشد؛ در اجاره اماكن مسكونی، برابر قانون سال 1362 و در اماكن تجاری، برابر قانون سال 1356 رسیدگی می شود.

ماده (3): 1- اساس بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یك هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنكه ملك تجاری باشد یا مسكونی. برخلاف قانون سال 1356 كه انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری كه قبلا اشاره گردید، ذكر مدت در قرارداد اجاره برای اماكن تجاری، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده (468) قانون مدنی صورت می گرفت.

2- قانون سال ،1376 تخلیه را فقط به لحاظ انقضای مدت، مد نظر قرار داده است. بدیهی است كه در موارد دیگر تخلیه، همچنان كه ماده(1) همین قانون پیشنهاد می كند، باید به قانون مدنی مراجعه كرد. مانند تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و یا تخلیه به علت تغییر كاربری مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و یا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در این خصوص، می توان به بند «4» از ماده(2) آیین نامه قانون فوق در زمینه موارد تخلیه اماكن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد كرد.این جانب معتقدم كه آنچه در بالا ذكر شد، صرفا در مورد اماكن مسكونی صدق می كند. در مورد اماكن تجاری، چنانچه تخلیه به علت انقضای مدت نباشد، با اشكال زیاد و با تردید می توان به قانون سال 1356 مراجعه كرد؛ زیرا این تعارض پیش می آید كه پس از صدور حكم تخلیه با استناد به قانون سال 1356 در اماكن تجاری، آیا باید به مستأجر سرقفلی پرداخت كرد یا خیر؟ این اشكال از این بابت است كه در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلی به موجر نداده باشد، هنگام تخلیه نمی تواند مطالبه سرقفلی كند و بر عكس، در قانون سال 1356- اعم از آنكه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخلیه، از موجر سرقفلی می گیرد (مگر مواردی كه مستأجر مقصر قلمداد شود).

این جانب بدین شكل، پیشنهاد می كنم كه رویه قضائی به شرح زیر، تدوین و اجرا گردد:«دادرس می تواند صدور حكم تخلیه در اماكن تجاری را به یكی از موارد و مواد قانون سال 1356 مستند كرده و با توجه به تاریخ انعقاد عقد اجاره كه بعد از تاریخ 2/7/1376 می باشد، مسأله  تأدیه یا عدم تأدیه را به تبصره«2» از ماده(6) قانون سال 1376 استناد دهد».

3- در ماده (3) قانون سال ،1376 برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، كافی است. بدیهی است كه درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.

توضیح حقوقی: توجه خواهیم داشت، در سایر موارد تقاضای تخلیه، باستثنای انقضای مدت قرارداد، الزامی برای رعایت قید «تخلیه ظرف یك هفته» وجود ندارد؛ چون حكم تخلیه از شمول قانون سال 1376 خارج شده است (به بند «4» از ماده(2) آیین نامه، قانون سال 1376 مراجعه فرمایید).

دستور صدور تخلیه، ظرف یك هفته، پس از انقضای مدت و تقدیم تقاضای موجر، بنابرقاعده بایستی مسبوق به سابقه ای باشد. تعداد زیادی خانه، آپارتمان و یا املاك دیگری وجود دارند كه مالكین آنها از بیم عدم تخلیه توسط مستأجر در انقضای مدت و بناچار مراجعه به دادگستری و درگیرشدن در تشریفات آیین دادرسی و صرف هزینه های ناخواسته؛ از اجاره دادن ملك خود، خودداری می كنند. ظاهرا قانونگذار برای ایجاد اطمینان در مالكین یا موجر (كه در صورت انقضای مدت اجاره، می توانند ملك خود را ظرف یك هفته مجددا در اختیار خود داشته باشند) و رعایت اصل احترام به حق مالكیت (كه بزرگترین و اساسی ترین حق عینی فرد در جامعه است) و رعایت قاعده تسلیط؛ ماده(3) را وضع كرده است و از این بابت، این امر را بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر تلقی می كنیم.

با توجه به نكات طرح شده، به نظر می رسدكه تخلیه ظرف یك هفته در سایر موارد، اساسا امكان پذیر نباشد. مثلا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها نیازمند رسیدگی است. یا تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر نیز محتاج به رسیدگی و نظر كارشناس است.حال، آیا واقعا قانون گذار، این مسائل را مدنظر داشته و به همین دلیل، تخلیه ظرف یك هفته را فقط اختصاص به انقضای مدت داده است یا خیر، بحث دیگری است.

4- مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع الیه) بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه را صادر خواهند كرد (به مواد 3 و 4 آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه فرمایید).   گرچه ماده (4) آیین نامه مذكور، فقط از رئیس حوزه قضائی نام برده است، ولی به نظر می رسد كه در غیاب رئیس حوزه قضائی، معاون وی كه در واقع، قائم مقام رئیس حوزه است، می تواند دستور تخلیه را صادر نماید.  ماده (219) قانون مدنی، می گوید « عقودی كه بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الااتباع است، مگر اینكه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود»  در این ماده منظور از قائم مقام، وارث + موصی له + طلبكار + و منتقل الیه می باشد.  بر افراد مذكور كه عنوان «قائم مقام قانونی» دارند، می توان معاون رئیس اداره را نیز افزود. بدیهی است كه قائم مقام قانونی با نمایندگان قانونی یا قضائی نظیر ولی + وصی + قیم + ناظر، امین، و یا نمایندگان قراردادی مانند وكلا تفاوت دارد.

ماده (4):  1- چنانچه موجر، مبلغی تحت عنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت كرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موكول به استرداد سند یا وجه مذكور می باشد.  2- چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره، و یا عدم پرداخت مال الاجاره ازناحیه مستأجر باشد و یا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی مدیون باشد، موجر می تواند وجه یا سند مذكور را بابت هزینه های مذكور به دایره اجرای ثبت یا اجرای احكام مدنی تسلیم كند و جهت اثبات ادعای خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذیصلاح تقدیم كند.آنچه از مفاد ماده(4) قانون سال 1376 مستفاد می گردد، آن است كه وجوه مذكور یا سند تعهدآور، ارتباطی با حق سرقفلی كه در ماده (6) قانون مورد بحث قرار گرفته است، ندارند.  3- اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار می گیرند كه پرداخت وجه از طرف مستأجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور، در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقام قضائی یا دادگاه مرجوع الیه عنوان گردد.

البته امكان دارد كه تأدیه وجه یا تسلیم سند تعهدآور از طرف مستأجر به موجر، در قرارداد اجاره درج نشده باشد یا از طرف موجر اعلام و عنوان نگردد، ولی مستأجر مدعی پرداخت وجه یا ارائه سند تعهدآور به موجر باشد؛ لذا مستأجر جهت اثبات ادعای خود و احقاق حق می تواند طبق ماده (5) قانون سال 1376 كه در ذیل آمده است، اقدام كند؛ ولی هرگونه اقدام یا ادعای حقی از طرف مستأجر نمی تواند مانع اجرای دستور تخلیه گردد، زیرا آنچه به عنوان یكی از محورهای اساسی در قانون سال76 مورد لحاظ قرار گرفته، «تخلیه ظرف یك هفته» می باشد.

ماده (5): «چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شكایت خود را به دادگاه صالح تقدیم كرده، پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حكم مقتضی صادر می شود». دادگاه صالح دراین باب راباید دادگاه محل وقوع ملك دانست.

اشكالات و ابهامات حقوقی: آنچه از مواد مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 استنباط می شود، آن است كه موجر در پایان مدت قرارداد، می تواند باارائه قرارداد اجاره و یك تقاضانامه به مقام قضائی صالح یا دایره اجرای ثبت، تقاضای تخلیه كند و مقام مربوط نیز دستور تخلیه را ظرف یك هفته، خواهد داد و همان طوری كه قبلا نیز اشاره گردید، این مسأله، یكی از محورهای اساسی قانون سال1376 می باشد. اما ماده ی 18 آیین نامه ی قانون سال ،1376 موردی را ذكر می كند كه تخلیه نمی تواند ظرف یك هفته صورت پذیرد و اعمال این محور اساسی با مانع برخورد می كند. این جانب اساسا معتقدم كه حكم مندرج در ماده(18) آیین نامه، بایستی در متن قانون روابط موجر و مستأجر 1376 درج می شد، نه در آیین نامه؛ زیرا این حكم یك امر قانونگذاری است و در صلاحیت قوه مجریه كه آیین نامه را تنظیم كرده است، نمی باشد.

به هر صورت، ماده(18) آیین نامه می گوید: «در صورتی كه دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شكایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك تقدیم می كند. اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد؛ مگر اینكه دادگاه رسیدگی كننده، شكایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرائی تخلیه را صادر خواهد كرد». بدین ترتیب، مستأجر به طور غیر مستقیم می تواند در دو مورد، مانع اجرای تخلیه ظرف یك هفته بشود:

اول اینكه؛ مدعی عدم اصالت قرارداد اجاره باشد؛ دوم اینكه؛ مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد.

سرقفلی در قانون سال 1376: دومین محور اساسی در قانون سال ،1376 مسأله تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی به مستأجر هنگام تخلیه است كه بظاهر یك بدعتگذاری می باشد. در قانون سال،1356 در روابط موجر و مستأجر مربوط به اماكن تجاری، مستأجر هنگام تخلیه سرقفلی را به نرخ عادله روز، از موجر دریافت می كند، اعم از آنكه هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا نداده باشد. در قانون سال،1356 هر گاه مستأجر مقصر یا متخلف قلمداد گردد(مانند ارتكاب تعدی و تفریط یا تغییر شغل و یا عدم تأدیه ی اجاره بها در موعد مقرر) از دریافت سرقفلی محروم می شود. ولی در قانون سال ،1376 احكام و مقررات دیگری پایه گذاری شده است كه اینك به تشریح آن می پردازیم.

ماده ی(6): ماده  (14) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربری مسكونی و اماكنی كه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند؛ تصریح كنند، كه عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مكلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم كنند».

بدین ترتیب، اولین قید در تنظیم یك قرارداد اجاره، آن است كه روشن گردد:  سند اجاره مسكونی است یا تجاری؟ و اگر تجاری است، سرقفلی به موجر داده شده یا خیر؟ لازم است كه یادآوری كنم، اساسا تأدیه سرقفلی به موجر باید از تاریخ 2/7/76 به بعد باشد. همچنین، انتقال سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر لاحق نیز باید از تاریخ 2/7/76 باشد تا مورد حكم دادگاه قرارگیرد(به بند «2» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه و استناد كنید).

احكام مندرج در ماده (6) و تبصره های آن را، به شرح زیر می توان استخراج كرد:

1- هنگام انعقاد عقد اجاره، موجر می تواند از مستأجر سرقفلی بگیرد یا از گرفتن سرقفلی امتناع كند.

2- در پایان مدت قرارداد؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، هنگام تخلیه به مستأجر سرقفلی نمی پردازد و برعكس؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، باید به مستأجر سرقفلی را به نرخ عادله روز بپردازد.

3- چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملك را به دیگری واگذاركند (مشروط بر آنكه حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد)؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر نیز حق دریافت سرقفلی را از موجر ندارد (تبصره «1» از ماده (6) قانون).

4- ملاحظه می شود كه تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی میان موجر و مستأجر، اساسا ربطی به ودیعه تضمین، قرض الحسنه و سند تعهدآور ندارد. این گونه وجوه یا ازبابت تضمین تخلیه گرفته می شود و یا از بابت جبران خسارتهای وارد آمده به عین مستأجره از طرف مستأجر.

5- از مفهوم مخالف تبصره «1» ماده (6) استنباط می گردد؛ چنانچه مالك سرقفلی گرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملك را به دیگری واگذار كند؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی را خواهد داشت (به شرطی كه حق انتقال به غیر سلب نشده باشد).

6- آنچه در بالا بیان گردید، بتمامی مربوط به (پایان مدت اجاره) است كه مستأجر اول یا مستأجر دوم در ملك تجاری، تا خاتمه قرارداد، به كسب و كار مشغول بوده اند.

7- ماده (6) قانون روابط موجر و مستأجر، حكم جدیدی را ابداع نموده كه خارج از اصول حاكم بر قانون سال 1376 می باشد كه در ذیل، بدان اشاره می گردد:

در اثنای مدت اجاره:  حكم جدید در ماده (6) بدین شرح است: «...همچنین، مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند؛ مگر آنكه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد».

از حكم جدید، نتایج زیر به دست می آید: الف- مستأجر در اثنای مدت اجاره (یعنی مثلا از 5 سال مدت اجاره، 3 سال آن گذشته و 2 سال باقی مانده است)، برای واگذاری حق خود (یعنی2سال باقیمانده)، می تواند از موجر سرقفلی بگیرد. بظاهر، ماده حكایت از آن دارد، كه مستأجر- اعم از آنكه سرقفلی به موجر داده باشد یا نداده باشد ـ با تخلیه در اثنای مدت، می تواند سرقفلی بگیرد. واژه «می تواند»، مبین این امر است كه قانون به او «اختیار» داده است كه به خاطر تخلیه در اثنای مدت، سرقفلی بگیرد و ربطی به توافق و یا تراضی با موجر ندارد.البته همان طوری كه قبلا ذكر كردم، این حكم خارج از اصول است ولی به هر صورت نص قانون است و اجتهاد جایز نیست.

ب- در اثنای مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، وی می تواند ملك را به مستأجر دیگر واگذار كرده، از او سرقفلی دریافت كند. بدیهی است كه مستأجر دوم نیز در پایان مدت اجاره، با توجه به حكم مندرج در تبصره «1» از ماده (6)، نمی تواند از مالك سرقفلی بگیرد؛ یعنی مستأجر دوم، هم سرقفلی داده است و هم در خاتمه قرارداد، نمی تواند از كسی سرقفلی بگیرد (موجر از مستأجر اول و دوم سرقفلی نگرفته است). ج- این ابهامات و تناقضات، باعث شده است كه این جانب، با توجه به مجموع مواد و مقررات، و به منظور ایجاد یك رویه قضائی واحد و مشابه، به جمع بندی و نتیجه گیری بپردازم كه بعدا به صورت فرمول یا به صورت چند قاعده متوالی ذكر خواهد شد.

ماده (7):  ماده (7) كه از ابهامات بسیاری زیادی برخوردار است، به شرح زیر می باشد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی كه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار كند؛ در این صورت، مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت كند. » ماده (15) آیین نامه قانون سال ،1376 برای رفع برخی ابهامات ماده (7) اضافه می كند:«اجرای مقررات ماده(7) قانون، ناظر به مواردی است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هرساله مكلف به تمدید مدت اجاره، بدون افزایش اجاره بها می باشد».  متأسفانه ماده(15) آیین نامه، همان موارد ابهام را تكرار كرده است. نكات زیر در مورد ماده (7) قانون و ماده(15) آیین نامه درخور توجه است:

اول اینكه؛ حقوق مستأجره كه می خواهد آنها را اسقاط كند، روشن نیست.  دوم اینكه؛ در ماده (7) قانون آمده: «...تا زمانی كه عین مستأجری در تصرف مستأجر باشد...»، لذا واژه «تصرف» روشن نیست. قید یا عبارت «تا زمانی» مبهم است. و سوم اینكه؛ عبارت «هرساله» در متن ماده (7) نیز روشن نمی باشد كه چه مدت است. نیز، اول: حقوق مستأجره را حداكثر به شرح زیر می توان تشریح كرد:

حق سكونت، اگر ملك مورد اجاره مسكونی باشد. حق كسب و كار، اگر مورد اجاره، تجاری باشد. حق گرفتن سرقفلی در پایان مدت قرارداد از موجر، در صورتی كه سرقفلی پرداخته باشد. حق انتقال به غیر، اگر از او سلب حق نشده باشد. حق استرداد ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور؛ اگر در این زمینه چیزی به موجر داده باشد.

دوم- «چنانچه شرط شود، تا زمانی كه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد»: این شرط به لحاظ آنكه از لحاظ مدت مجهول است، باطل می باشد. اگر منظور مدت قرارداد اجاره است، شرط و درج آن لزومی ندارد. بدیهی است، موجر طی مدت قرارداد، حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد و یا تخلیه عین مستأجره را خواستار شود.

سوم - عبارت «هرساله» در ماده (15) آیین نامه؛ چون از لحاظ مدت مجهول است، درج چنین شرطی باطل می باشد و نمی تواند در دادگاه مورد استناد قرار گیرد.

چهارم- بدیهی است كه پس از خاتمه مدت قرارداد، موجر یا مالك حق دارد افزایش اجاره بها و به تعبیر صحیح تر افزایش اجرت المثل را خواستار گردد (چون قراردادی وجود ندارد تا پایبند آن باشد) و همچنین، حق دارد كه تخلیه عین مستأجره را از دادگاه بخواهد و پس از تخلیه، می تواند عین مستأجره را به هر شخص كه مایل باشد، اجاره دهد و با استناد ماده (959) قانون مدنی، نمی توان این حق یا حقوق مدنی را از موجر سلب كرد و درج هرگونه شرطی به علت مغایرت با قانون، باطل است.

 ماده (8): متن ماده(8) بدین شرح است:«هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود كه مالك، عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن رابه اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار كند، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت كند».

اول اینكه، عبارت «هرساله»، عبارتی مجهول است؛ مدت آن باید معلوم باشد و لذا درج چنین شرطی از نظر دادگاه، قابل استناد نیست. درست به مثابه آن است كه ما در عقد بیع، شرطی بدین شكل درج كنیم: «من این اتومبیل را به شما به مبلغ ده میلیون تومان فروختم، به شرط آنكه هر ساله حق انتقال به غیر را نداشته باشید و. . . » در تحدید تصرفات مالكانه خریدار، باید مدت معلوم را شرط نمود؛ مثلا نوشت كه «به شرط آنكه به مدت ده یا دوازده سال، حق انتقال به غیر را نداشته باشید». دوم اینكه، قرارداد اجاره باید «مدت» داشته باشد و مدت آن نیز معلوم باشد. سوم اینكه، به استناد ماده (959) قانون مدنی، موجر یا مالك پس از خاتمه مدت قرارداد، به هر شخص كه مایل باشد، می تواند عین مستأجره را اجاره دهد. چهارم اینكه، بدیهی است كه در طی مدت قرارداد نیز، موجر نمی تواند عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره دهد و درج چنین شرطی، اساسا ضرورت ندارد.