هيات تشخيص قوانين ثبت و اسناد-
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
تاريخچه :
به منظور تثبيت مالکيت ها و پاسداري از دارايي هاي مردم از تعرض و تجاوز غير، و همچنين اعتبار بخشيدن به اسناد ، در سال 1299 هجري شمسي و در دوره دوم مجلس شوراي ملي قانون ثبت در 139 ماده به تصويب رسيد .
در دوره چهارم مجلس شوراي ملي اين قانون فسخ شد و قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1302 هجري شمسي جايگزين آن گرديد .
اين قانون نيز بنا بر نياز جامعه در دهه 1300 چند بار دستخوش اصلاح و تغيير شد ولي اکثر مواد و تبصره هاي قانون ثبت که هنوز هم معتبر است مربوط به سال 1310 هجري شمسي است . اولين تشکيلات اداري ثبت نيز به صورت يک اداره کل در سال 1307 تشکيل شد . و در سال 1352 هجري شمسي از اداره کل به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تغيير يافت .
تشکيلات :
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر تابع قوه ي قضاييه و رياست عاليه ي آن معاون رييس قوه قضاييه و عضو شوراي معاونان اين قوه است . سازمان ثبت چهار معاونت شامل :1. معاونت امور اسناد ،2. معاونت امور املاک و کاداستر ( نقشه برداري کل کشور ) ،3. معاونت طرح و برنامه ، 4. معاونت اداري ، مالي و پشتيباني دارد .
هر معاونت نيز داراي چند اداره کل ، اداره و دفتر مي باشد . سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که گستره اي به وسعت ايران دارد ، در حال حاضر داراي دوازده ادره کل ستادي و سي اداره ي کل ثبتي در استان هاي کشور مي باشد و هر اداره کل استاني نيز داراي چندين واحد و اداره ي ثبت مي باشد .
ماده 145- هيات تشخيص قوانين ثبت و اسناد
ماده 145 ـ در مرکز هر استان يا فرمانداري کل به موجب آييننامه مصوب وزارت دادگستري و وزارت تعاون و امور روستاها هياتي به نام هيات تشخيص ، براي انجام وظايف زير تشکيل ميشود:
الف ـ در تحديد حدود قطعات تقسيمشده بين زارعين و يا قطعات اختصاصي مالک يا مستثنيات قانوني اصلاحات ارضي در صورت وصول اعتراض يا وجود اختلاف رسيدگي به موضوع و رفع اختلاف و تعيين تکليف قطعي آن ، مدت اعتراض بر حدود اعم از اين که معترض متصرف قطعه مورد تحديد يا مجاور آن باشد از تاريخ تحديد حدود قطعه مورد اعتراض تا 30 روز پس از ختم عمليات تحديد حدود آخرين قطعه ملک مورد آگهي خواهد بود ، اعتراضات واصله از طريق ثبت محل به هيات تسليم ميگردد.
ب ـ رسيدگي و صدور دستور مقتضي در مورد هرگونه اشتباهي که در آگهي الصاقي يا عمليات تحديدي املاکي که طبق ماده 144 اين قانون انجام ميگيرد.
ج ـ تشخيص و تعيين قائم مقام قانوني زارع انتقالگيرنده درصورتي که انتقال گيرنده فوت کرده و يا طبق مقررات اصلاحات ارضي از او خلع يد شده باشد.
د ـ تشخيص نوع اعياني زراعي و تعيين مالک آن و همچنين تشخيص مستثنيات قانوني براساس مقررات اصلاحات ارضي براي اراضي مکانيزه و تعيينمالک آن در صورت وجود اختلاف. ( رجوع به آيين نامه هيات تشخيص مصوب 15/9/1352(
ماده 144
با اجراي مقررات اصلاحات ارضي نسبت به هر ملك تحديد حدود قطعات مورد تصرف زارعين و يا سهم اختصاصي مالك در صورت تقسيم و يا مستثنيات قانون اصلاحات اراضي فقط با انتشار آگهي الصاقي پس از استعلام از اداره تعاون و امور روستاهاي محل انجام مي گيرد. هرگاه املاك مشمول مقررات اصلاحات ارضي متصل بهم باشند ميتوان تحديد حدود قطعات را ضمن يك آگهي الصاقي انجام داد در مواردي كه مجاور ملك از املاك جزء اموال عمومي باشد وقت تحديد حدود بايد بمرجع صالح ابلاغ شود. عدم حضور نماينده اداره تعاون و امور روستاها و يا نماينده ساير مراجع صالح مانع انجام تحديد حدود نخواهد بود.
تبصره 1- عدم حضور مالك قطعه مورد تحديد يا نماينده او مانع انجام تحديد حدود نخواهد بود در اين صورت تحديد حدود يا معرفي مجاور يا معتمدين و مطلعين محل انجام مي گيرد.
تبصره 2- اجراي مقررات اين ماده بموجب آئين نامه وزارت دادگستري خواهد بود
آئين نامه هيئت تشخيص:
آئين نامه هيئت تشخيص
مصوب 15 آذر 1352وزارتين دادگستري و
تعاون و امور روستاها با اصلاحيه هاي بعدي
شماره6059/7 135/9/15
نظر به ماده 145 الحاقي به قانون ثبت مصوب 18دي ماه1351 وزارت دادگستري و وزارت تعاون وامور روستاها مقرر مي دارند .
ماده 1- هيئت تشخيص به شرح ذيل تشکيل مي شود :
الف – در مراکز استان :
1- ( اصلاحي شماره 9253/7 مورخ 18/12/ 1353) رئيس دادگستري و در غياب مشاراليه دادستان شهرستان و اگر در مرکز فرمانداري کل دادگاه شهرستان تشکيل نشده باشد ، رئيس دادگاه بخش .
2-مدير کل اداره تعاون و امور روستاها .
3-رئيس ثبت منطقه :
در غياب مدير کل اداره تعاون و امور روستاها و رئيس ثبت منطقه معاون اداره مربوطه به عنوان (( قائم مقام )) در هيئت شرکت خواهند نمود .
ب – در مراکز فرمانداريهاي کل :
1-(اصلاحي 18/12/1353 موضوع مصوبه شماره 9253/7 مورخ 18/12/1353
وزارتين دادگستري و تعاون و امور روستاها)- رئيس دادگستري و در غياب مشاراليه دادستان شهرستان و اگر در مرکز فرمانداري کل دادگاه شهرستان تشکيل نشده باشد رئيس دادگاه بخش .
2-رئيس اداره تعاون و امور روستاها .
3-رئيس اداره ثبت اسناد و املاک .
جلسات هيئت بر حسب دعوت رئيس ثبت اسناد در اداره ثبت تشکيل خواهد شد .
تبصره-(الحاقي20/12/1352موضوع مصوبه شماره8480/7مورخ20/12/1352)
درمراکزاستانهايي که دادگستري استان تشکيل نگرديده هيئت تشخيص به ترتيب مقرر در بند (ب) اين ماده تشکيل خواهد شد .
ماده2- وظائف دفتر هيئت تشخيص در مرکز استان به عهده دبير خانه هيئت نظارت و در مراکز فرمانداريهاي کل به عهده مسئول امور اداري اداره ثبت اسناد و املاک کشور تعيين خواهد شد .
ماده3- شکايات و اعتراضات بايد به ثبت محل وقوع ملک تسليم شود. واحد ثبتي مربوطه مکلف است شکايات يا اعتراض بر تحديد حدود را بلافاصله در دفتر انديکاتور ثبت و رسيد آن را صادر و در صورت حضور ذينفع به نامبرده تسليم دارد.
در اين مورد علاوه بر اقدام فوق بايد صورتمجلس تحديدي به مهر مخصوص
(واخواهي) نيز ممهور شود .
ماده4- واحد هاي ثبتي (با حضور نماينده اداره کل تعاون) بايد در هر مورد اعتراض
واصله را با گواهي اينکه داخل در موعد تسليم شده يا خارج از آن با پرونده ثبتي
مربوطه براي رسيدگي به دفتر هيئت تشخيص ارسال دارند .
در مواردي که حين عمليات تحديدي قسمتي از مورد تحديد بين مالک و مجاور مورد
اختلاف باشد ، علاوه بر انعکاس موضوع اختلاف ، نماينده و مهندس ثبت بايد حدود
قسمت بلامنازع و مورد اختلاف را جداگانه تعيين و در نقشه منعکس نمايند دراين
قبيل موارد نيز ثبت محل سوابق امر را با پرونده براي تعيين تکليف به هيئت تشخيص
ارسال خواهد داشت .
ماده5- در مورد سايراختلافات بايد بدوآ نماينده اداره تعاون وامور روستاها با حضور
نماينده ثبت لدي الاقتضاء نقشه بردار به موضوع اختلاف رسيدگي و در صورت لزوم
با تحقيق از مطالعين موضوع را صورتمجلس و چگونگي از طرف نماينده اداره مذکور گزارش گردد و سپس واحد ثبتي مربوطه مراتب را با اظهارنظر صريح خود با کليه سوابق براي رسيدگي هيئت تشخيص ارسال دارد .
ماده6- گزارش اشتباهات مذکور در بند (ب) ماده 145الحاقي به قانون ثبت بايد بدون
ابهام و جامع تهيه و به هيئت تشخيص ارسال شود .
ماده7- در مورد بندهاي ( ج ) و( د ) ماده 145 الحاقي به قانون ثبت ، اداره تعاون و امورروستاها رأسآ يا بر حسب ارجاع اداره ثبت يا تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي
و گزارش لازم را ضمن اظهارنظر براي اتخاذ تصميم به هيئت تشخيص ارسال
مي نمايد .
ماده8- اعتراضات و شکايات واصله و گزارش اشتباهات و تقاضاي رسيدگي پس از ثبت در دفتر انديکاتور به ترتيب وصول با ذکر شماره رديف در دفتر مخصوصي که
براي ثبت آنها ترتيب داده مي شود وارد و به همان ترتيب در هيئت تشخيص رسيدگي
و مبادرت به اتخاذ تصميم خواهد شد .
ماده9- آراء هيئت بايد مستدل باشد و چنانچه تصميم به اتفاق نباشد نظر اقليت نيز به
طور مستدل و موجه بايد ذکر شود .
خلاصه تصميم و دستور هيئت در مقابل رديف دفتر مخصوص موضوع ماده 8 ثبت
خواهد شد .
ماده10- اگر اعتراض خارج از موعد قانوني واصل شده باشد اداره ثبت ضمن
اظهارنظر خود پرونده و اعتراضنامه را به هيئت تشخيص ارسال و ضمنآ تاريخ پايان تحديد حدود آخرين قطعه ملک مورد آگهي را طبق صورتمجلس مربوطه به هيئت اعلام مي نمايد .
هرگاه براي هيئت مسلم گردد که اعتراض خارج از موعد قانوني رسيده و متضمن سايرموارد مذکور در ماده 145 قانون مورد بحث نيست ، نسبت به رد آن اقدام خواهد نمود .
ماده11- در هر مورد که بر هيئت تشخيص محرز گردد که رأي صادره داراي اشتباه
بين يا قلمي است مادام که به مرحله اجراء در نيامده نسبت به اصلاح آن اقدام خواهد نمود .((رأي اصلاحي قطعي است )).
ماده12- اصل تصميم هيئت در دفتر هيئت تشخيص بايگاني و در مورد اعتراضات و
شکايات و مواردي که مربوط به بندهاي (ج)و(د) ماده145 الحاقي به قانون ثبت است
به تعداد کافي رونوشت يا فتوکپي از آن تهيه و به اداره ثبت محل واداره تعاون و امور
روستاها ارسال و به علاوه به وسائل مقتضي براي اشخاص ذينفع فرستاده خواهد شد.
و در مورد اشتباهات رونوشت تصميم هيئت فقط براي اطلاع و اقدام به ثبت مربوطه
فرستاده مي شود .
ماده13- با وصول رأي هيئت تشخيص به اداره ثبت مفاد آن از نظر ثبتي رأسآ به موقع اجراء گذاشته مي شود .
به نامبرده تسليم دارد.
در اين مورد علاوه بر اقدام فوق بايد صورتمجلس تحديدي به مهر مخصوص (واخواهي) نيز ممهور شود .
ماده4- واحد هاي ثبتي (با حضور نماينده اداره کل تعاون) بايد در هر مورد اعتراض واصله را با گواهي اينکه داخل در موعد تسليم شده يا خارج از آن با پرونده ثبتي مربوطه براي رسيدگي به دفتر هيئت تشخيص ارسال دارند .
در مواردي که حين عمليات تحديدي قسمتي از مورد تحديد بين مالک و مجاور مورد اختلاف باشد ، علاوه بر انعکاس موضوع اختلاف ، نماينده و مهندس ثبت بايد حدود قسمت بلامنازع و مورد اختلاف را جداگانه تعيين و در نقشه منعکس نمايند دراين قبيل موارد نيز ثبت محل سوابق امر را با پرونده براي تعيين تکليف به هيئت تشخيص
ارسال خواهد داشت .
ماده5- در مورد سايراختلافات بايد بدوآ نماينده اداره تعاون وامور روستاها با حضور نماينده ثبت لدي الاقتضاء نقشه بردار به موضوع اختلاف رسيدگي و در صورت لزوم با تحقيق از مطالعين موضوع را صورتمجلس و چگونگي از طرف نماينده اداره مذکور گزارش گردد و سپس واحد ثبتي مربوطه مراتب را با اظهارنظر صريح خود با کليه سوابق براي رسيدگي هيئت تشخيص ارسال دارد .
ماده6- گزارش اشتباهات مذکور در بند (ب) ماده 145الحاقي به قانون ثبت بايد بدون ابهام و جامع تهيه و به هيئت تشخيص ارسال شود .
ماده7- در مورد بندهاي ( ج ) و( د ) ماده 145 الحاقي به قانون ثبت ، اداره تعاون و امورروستاها رأسآ يا بر حسب ارجاع اداره ثبت يا تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي و گزارش لازم را ضمن اظهارنظر براي اتخاذ تصميم به هيئت تشخيص ارسال مي نمايد .
ماده8- اعتراضات و شکايات واصله و گزارش اشتباهات و تقاضاي رسيدگي پس از ثبت در دفتر انديکاتور به ترتيب وصول با ذکر شماره رديف در دفتر مخصوصي که براي ثبت آنها ترتيب داده مي شود وارد و به همان ترتيب در هيئت تشخيص رسيدگيو مبادرت به اتخاذ تصميم خواهد شد .
ماده9- آراء هيئت بايد مستدل باشد و چنانچه تصميم به اتفاق نباشد نظر اقليت نيز به طور مستدل و موجه بايد ذکر شود . خلاصه تصميم و دستور هيئت در مقابل رديف دفتر مخصوص موضوع ماده 8 ثبت خواهد شد .
ماده10- اگر اعتراض خارج از موعد قانوني واصل شده باشد اداره ثبت ضمن اظهارنظر خود پرونده و اعتراضنامه را به هيئت تشخيص ارسال و ضمنآ تاريخ پايان تحديد حدود آخرين قطعه ملک مورد آگهي را طبق صورتمجلس مربوطه به هيئت اعلام مي نمايد .
هرگاه براي هيئت مسلم گردد که اعتراض خارج از موعد قانوني رسيده و متضمن سايرموارد مذکور در ماده 145 قانون مورد بحث نيست ، نسبت به رد آن اقدام خواهد نمود .
ماده11- در هر مورد که بر هيئت تشخيص محرز گردد که رأي صادره داراي اشتباه بين يا قلمي است مادام که به مرحله اجراء در نيامده نسبت به اصلاح آن اقدام خواهد نمود .((رأي اصلاحي قطعي است )).
ماده12- اصل تصميم هيئت در دفتر هيئت تشخيص بايگاني و در مورد اعتراضات و شکايات و مواردي که مربوط به بندهاي (ج)و(د) ماده145 الحاقي به قانون ثبت است به تعداد کافي رونوشت يا فتوکپي از آن تهيه و به اداره ثبت محل واداره تعاون و امور روستاها ارسال و به علاوه به وسائل مقتضي براي اشخاص ذينفع فرستاده خواهد شد.
و در مورد اشتباهات رونوشت تصميم هيئت فقط براي اطلاع و اقدام به ثبت مربوطه فرستاده مي شود .
ماده13- با وصول رأي هيئت تشخيص به اداره ثبت مفاد آن از نظر ثبتي رأسآ به موقع اجراء گذاشته مي شود .
مراجع رسيدگي به اعتراضات ثبتي
1- محاکم عمومي
2- هيئت تشخيص ماد ه 145
رسيدگي به اعتراضات در محاکم قضايي روند خاص خود را دارد و در هيات تشخيص بر اساس مصوبات و ماده 145 قانون ثبت اسناد که در صفحات بعد کاملا توضيح داده خواهد شد بررسي مي شود.
اعتراضات در حقوق ثبت
اعتراض در حقوق ثبت طبق مواد 16تا20 قانون ثبت به سه شکل است:
1- اعتراض نسبت به اصل ملک
2- اعتراض به حدود
3- اعتراض به حقوق ارتفاقي
- اعتراض نسبت به اصل ملک :
به موجب ماده 12 قانون ثبت چنانچه افرادي نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضي داشته باشند بايد از تاريخ نشر اوللين آگاهي نوبتي تا نود روز اقامه ي دعوي نمايد وچنان چه راجع به ملک مورد تقاضا بين متقاضي وديگري قبل از اعلان نوبتي دعوا اقامه شده ودرجريان رسيد گي شده باشد کسي که طرف دعوي يا تقاضا کننده است بايد تا 90روز از تاريخ اولين انتشار آگاهي نوبتي تصديق وگواهي دفتر اداره ي مربوطه را به ثبت تسليم والا حق او ساقط است اگر اداره ثبت تشخيص دهد که داد خواست يا عرض حال اعتراض خارج از مدت قانوني واصل شده کتبا نظر خود را اعلام ومراتب را به دادگاه صالحه ( دادگاه عمومي) ارسال ورئيس دادگاه مذکور در جلسه اي اداري دعوي مربوطه را به دليل مذکور رد مي نمايد چناچه گواهي طرح دعوي مطروحه نيز خارج ازموعد تحويل اداره ي ثبت گردد به روش ماده 16 رد مي گردد.
2- اعتراض به حدود :
اعتراض به حدود عبارت است از آنکه چناچه پس از تحديد حدود ملکي يکي از مجاورين به حدود اظهار شده از طرف متقاضي ثبت معترض بود ومدعي شود که در تحديد حدود حقوق او رعايت نشده وحدود معرفي شده ووفق مدارک متقاضي نيست اعتراض به حدود مذکور محسوب مي گردد وچناچه متقاضي ثبت در موقع جلسه تحديد حاضر نباشد وحدود بر اساس اعلام واظهار مجاورين تحديد شود نيز حق اعتراض دارد. مهلت اعتراض به حدود چه از طرف مجاورين وچه از طرف متقاضي باشد ظرف مدت 30 روز بايد صورت گيرد و درخواست اعتراض به ثبت محل تسليم نمايد.
اعتراض به حدود از طرف غير مجاور پذيرفته نيست زيرا ذينفع محسوب نمي شود علي الاصول رسيد گي به اعتراض به حدود در صلاحيت محاکم عمومي است الا جز در خصوص اراضي موضوع قانون اصلاحات اراضي رسيدگي که رسيدگي به اعتراض به حدود به يک هيئت 3 نفره به عنوان هيئت تشخيص واگذارگرديده که متشکل از رئيس دادگستري محل، رئيس ثبت يا معاون وي ورئيس کشاورزي مي باشد.و آنها به اعتراض ها رسيدگي و راي قطعي صادر که براي ثبت و طرفين لازم الاجرا است .
- اعتراض به حدود ارتفاقي
به موجب ماده 20 قانون ثبت:
الف: مجاور ي که نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقي حقي براي خودقائل است
ب: يا غير مجاور که مدعي حق ارتفاق در ملک مورد درخواست ثبت است.
ج: کساني که حقوق ارتفاقي ملک مورد ثبت نسبت به املاک ديگررا قبول ندارند و نسبت به آن اعتراض دارند مي توانند ظرف 30 روز از تاريخ تحديد حدود مراتب اعتراض خودرا به ثبت محل تسليم نمايند
وظايف اداره ثبت در موقع وصول اعتراض
1-قبول دادخواست اعتراض يا گواهي طرح دعوي
2- دادن رسيد مربوطه با قيد تاريخ
3- قيد تاريخ وصول اعتراض به صورت دقيق
4- قيد مهر اعتراض براي هر اعتراض بر روي اظهار نامه ( هر اعتراض يک مهر)
5- درج مراتب در سابقه ثبتي
6- ارسال نسخه اي از اعتراض به دادگستري
7- تصميم گيري درباره اعتراض خارج از موعد
مواردي که اداره ثبت اعتراض را به دادگاه نمي فرستد
1- درصورت وصول اعتراض در خارج از موعد قانوني
2-درصورتي که موضوع از مصاديق قانون اصلاحات ارضي باشد به هئيت مي فرستد.
3- در صورتي که اعتراض به حدود از طرف غيرمجاور باشد.
4- درصورتي که معترض مجاور با همان حد سند مالکيت دريافت کرده باشد.
5- در صورت انصراف رسمي معترض از اعتراض قبلي
تجديد داد خواست اعتراض توسط معترض:
1- درصورت عدم حضور خواهان و صدور قرار ابطال داد خواست
2- درصورت رد دادخواست به دليل نقص در دادخواست
3-در صورت اجراي قانون تعيين تکليف املاک معترض ثبتي که سابقه آنها در مراجع قضايي از بين رفته مصوب سال 73 .
برابر بخش نامه اصلاحيه
9253/7 ، 18/12/53 هيئت در مراکز استان ها و با حضور رئيس دادگستري و در غياب وي دادستان استان و در غياب دادستان استان مدير کل دادگستري استان و مدير کل اداره تعاون و امور روستا ، رئيس سازمان جهاد کشاورزي و رئيس هيئت منطقه ، مدير کل ثبت استان و در غياب هر يک از اعضاء فوق ،معاونين ادارات مربوطه به عنوان قائم مقام مي توانند در هيئت شرکت و تشکيل جلسه دهند .
جلسات هيات تشخيص, بر حسب نياز اداره ي ثبت هر گاه نياز ببيند کتبآ درخواست تشکيل هيئت خواهد نمود.
پيشنهادات:
بدون شک وجود هيات هاي درون سازماني(اداري) که مانع ارجاع پرونده ها به محاکم قضايي شود بسيار ضروري است. که دو طرفه قضيه يعني هيات تشخيص قوانين ثبت و اسناد و جامعه(افراد) بايد هر دو به اين مهم توجه کنند. هيات تشخيص با آشنا ساختن مردم با وجود چنين هياتي در اداره ثبت و حذف بروکراسي هاي زايد اداري و ايجاد حس اطمينان در افراد در مورد اجرايي شدن احکام صادره از سوي اين هيات و داشتن پشتوانه لازم اجرايي سعي در حل و فصل اختلافات ثبتي بدون نياز به حضور در دادگاه نمايد. و از سوي ديگر سقف معيني (تعداد اعتراضات) براي برگزاري جلسات اين هيات تعيين نکند و جلسات را به موقع و در زمان تعيين شده برگزار نمايد.
انتقاد:
به عنوان نمونه در دادگاه سنندج در تابلوي راهنماي *( براي رسيدگي سريعتر به مشکلات در ادارات و هيات هاي اداري و معطل نشدن در دادگاه) به هيات هاي حل اختلاف در تمامي ادارات اشاره شده اما متاسفانه در مورد هيات تشخيص سخني به ميان نياورده است. از اين رو هنوز بسياري از اعتراضات ثبتي قابل حل و فصل در هيات تشخيص قوانين ثبت و اسناد در دادگاه رسيدگي و رفع و رجوع مي شود